December 16, 2007 by autumnfay.

继续上个月的话题，既然想给乐乐一个更好的环境，既然喜欢得过且过的乐爸是指望不上的，乐妈只好自己上马，开始了看房之旅。

在中介推荐了N套房，看过了M套后，终于有一套房入了乐妈的眼，蓝村路地铁口，地段好；小区的规划与绿化也都不错，环境好；全装修，带地暖，挺省心；两间朝南卧室，符合乐妈对房型的基本要求，最让乐妈看中的是旁边有个据说是浦东最好的幼儿园（海富）；当然最最重要的是，房东开出的价格让乐妈觉得还是可以接受的(1.7万/平米），他要到手197万，而中介保证说他们做低后，205万能全部搞定（未满5年的房子需要交一大堆的税）。于是，乐妈决定出手……

顺便说一句，就在乐妈表示出有那么一点点喜欢这个房子的时候，中介就开始拼命的催乐妈交定金，他的理由是要买房的人很多，只有交了定金才能有保证。鉴于乐妈的老妈的告诫-钱在谁手里谁就厉害-乐妈死活没有付那个定金。现在看来姜还是老的辣呀！

由于这套房子之前房东已经通过另一家中介答应出售给一名新疆老伯，但因为银行贷款的问题而至今没有成交。当时乐妈也跟房东讲，搞定前面的纠纷后再和我们联系，我们只是买房不想陷入任何纠纷中。房东和乐妈的中介都信誓旦旦的保证没有问题，房产证肯定可以拿回来的。

于是整个双休日，乐妈都在银行奔波，取钱，存钱，终于筹划了第一笔资金，开始憧憬将来的美好生活。始不料却被房东放了鸽子，在风中白白等了1个多小时，也没见其踪影。

事后乐妈咨询了资深人士，得到以下一些经验与大家分享：

1.  为了避免法律纠纷，一定要在看到房产证后才能开始后续的活动，千万记住一房不能两定，也就是说中介在此时催促交定金是不合法的。如果交的是意向金，那只是浪费彼此的感情。

2.  中介都会让你拼命让你付定金，一定记住定金在购买方的原因交易失败后是不能要回来的。所以一定要守住，不要轻易付出去。要付定金一定要签署能保护自己的定金协议。

3. 不要被中介的低价陷阱迷惑，不要相信他们的任何口头保证，所有的条款都要落在书面，不然损失的还是只有你。 就拿这例子来说，205万是个陷阱，按国家规定，如果房东要到手197万的话，购买方实际要支付的是230~240万，而中介为了诱惑购买，告诉你他们通过种种手段可以只需205万，当然不排除他们的确有这种手段，但是一旦失败，如果没有合同保护的话，购买方不能支付，之前的定金将被中介全部吃进。购买者就陷入了进退两难的境地。

最后鉴于再次置业的困难,奉劝各位在第一次置业的时候一定要把眼光放的长远些,再长远些,呵呵!

ps. 大拇指广场旁的第九城市15号最后几幢房子开盘, 由于物价局核定的价格为1.5万/平米,而市场价在2.2万/平米. 房产商为了避免损失,将所有楼盘在开盘当日全部卖给了中介,而老百姓只能从中介那里以2.2万的价格购买!

Posted in 个人趣闻Personal Memories | Print | 3 Comments »

November 29, 2007 by autumnfay.

第一次上来，原因是有了宝宝后比较懒，自家的Blog也鲜有更新，以后一定要努力了。

这个月先转贴一篇–‘上海开始对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税’    想要换房，想要改善宝宝的居住环境，想给他一个好的成长空间，可是可是上海的房价可以在一个电话中涨200万，天哪！这一政策的出台究竟意味着什么呢？

       自2007纳税年度(1月1日起至12月31日止)起，上海开始对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税。

　　昨天，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》(以下称《规定》)：从今年起，按照最新税额标准征收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。

　　计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准；对于商品房而言，则以房地产权证上记载的分摊土地面积为准。

　　《规定》要求，城镇土地使用税按年计算，实行按月、季度或者半年分期缴纳。具体缴纳期限，由市地方税务局确定。

　　业内人士认为，这在一定程度上将加大购房者的持有成本，对于开发商来说，土地储备代价也将随之提高。

　　商品房也要征税

　　去年年底，国务院颁布了修订后的《城镇土地使用税暂行条例》，将城镇土地使用税税额标准提高两倍，但具体实施方法由省级人民政府制定。上海昨天公布的《规定》即是对上述修改的落实。

　　按照昨天公布的《上海市城镇土地使用税实施规定》，上海城镇土地使用税按照区域不同共分6级，其中内环线以内区域为一至三级；内环线以外外环线以内区域分布二至四级；外环线以外区域三至六级。各级土地每平方米年税额分别为1.5元至30元不等，其中30元的收税标准针对的是内环线以内的部分土地。

　　对于如何计算土地面积，《规定》指出，纳税人实际占有土地的使用权属于专有的，计税土地面积以房地产权证上记载的土地面积为准；无房地产权证或者房地产权证上未记载土地面积的，以建设用地批准文件记载的土地面积为准。而对于类似商品房这种使用权属于共有的土地来说，将按照房产证上的分摊土地面积来计算。

　　举例来说，在内环线以内核心地段，土地使用税额为30元/平方米，如果以公摊土地面积100平方米来计算，土地使用者每年需要缴纳3000元的土地使用税。

　　开发商囤地成本增加
　　城镇土地使用税的调整是政府土地调控的重要环节之一。2006年8月31日，国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。《通知》中的一项重要措施是，通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张

　　2006年12月31日，国务院发布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，对1988年国务院发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作了相应修改，提高城镇土地使用税税额标准至原来的3倍，并将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

　　对于房地产开发商来说，一旦使用新的税收标准，其土地储备成本将增加。在上海北京等大城市中，以12元/平方米的中间价位计算，10万平方米的土地一年的“持有费用”为120万元，如此算来，对于那些动辄拥有数千万平方米土地储备的土地大户来说，仅仅土地的持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨。

Posted in 个人趣闻Personal Memories | Print | 2 Comments »